La utilidad generada en la venta de un bien inmueble del contribuyente puede generar una renta ordinaria si este fue poseído por menos de dos años, o una ganancia ocasional si el mismo estuvo en posesión del contribuyente por dos o más años; en este último caso, una parte de la ganancia ocasional podrá ser tratada como renta exenta si se cumplen ciertas condiciones. Al respecto, los artículos 311-1 del ET y 1.2.3.1 del Decreto 1625 de 2016 establecen que, el contribuyente podrá tratar como renta exenta las primeras 7.500 UVT de la utilidad generada en la venta (para el año gravable 2020 equivale a $267.053.000; para el año gravable 2021 equivale a $272.310.000), siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:
- El bien inmueble vendido debe haber sido poseído por el contribuyente por 2 años o más para que efectivamente constituya ganancia ocasional; si el bien inmueble fue poseído por menos de 2 años, la utilidad deberá ser declarada como ingreso ordinario en la cédula de rentas no laborales.
- El bien inmueble vendido debe corresponder a la casa o apartamento de habitación del contribuyente.
- El valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de habitación vendida debe ser igual o inferior a 15.000 UVT, en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa (para el año gravable 2020 equivale a $534.105.000; para el año gravable 2021 equivale a $544.620.000).
- La totalidad de los dineros recibidos en la venta deben tener uno o varios de los siguientes destinos:
- Pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.
- Depósitos en una o más cuentas AFC a nombre única y exclusivamente del vendedor del inmueble; el retiro de los dineros de estas cuentas debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
- Compra de contado.
- Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional.
- Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.
Retiro de los recursos depositados en cuentas AFC cuando la adquisición de la vivienda se realiza sin financiación
El artículo 1.2.3.9 del Decreto 1625 de 2016 señala que, cuando la compra de la vivienda se realice sin financiación, para que la entidad financiera haga el giro de los recursos consignados en la cuenta AFC, el contribuyente deberá entregar a la entidad financiera una copia auténtica de la promesa de compraventa suscrita con el vendedor, donde conste las condiciones de pago de la casa o apartamento de habitación. Una vez entregado este documento, la entidad financiera podrá girar los recursos de la cuenta AFC, manteniendo como reserva el valor equivalente a la retención en la fuente contingente que corresponda al valor del retiro.
Dentro del mes siguiente a la fecha del retiro de los recursos, el contribuyente deberá aportar a la entidad financiera una copia de la escritura pública donde conste la compra de la casa o apartamento de habitación; si transcurrido este plazo el contribuyente no hace entrega de la copia de la escritura pública a la entidad financiera, esta efectuará la retención contingente y la consignará en la declaración de retención en la fuente del respectivo mes en que debió aportarse la copia de la escritura pública.
Pérdida del beneficio de la ganancia ocasional exenta
El artículo 1.2.3.9 del Decreto 1625 de 2016 también establece que el retiro total o parcial de los recursos depositados en la cuenta AFC para un propósito diferente a la adquisición de la casa o apartamento de habitación del contribuyente, implica que este pierda el beneficio otorgado por el artículo 311-1 del ET. En consecuencia, la entidad financiera en la cual se tiene la cuenta AFC practicará la retención en la fuente no aplicada por el notario en el momento de la venta, sobre los recursos retirados sin el cumplimiento de los requisitos, de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos.
Información de interés: Aportes a cuentas AFC: ¿cómo mantener calidad de renta exenta?
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